为什么学区房这么贵？
有人说，买房就是为了孩子啊，学习是孩子的头等大事，所以学区房就是应该贵，这是天经地义的事情。
这么说其实没有问题，但应该贵多少呢？
贵几万天经地义，贵十几万乃至于几十万也勉强可以接受，但现在很多学区房动辄要贵几百万这是什么鬼？
学区房之贵，已经贵到令人迷惑的地步。
为什么学历不值钱但学区房值钱？
既然清华北大毕业的买不起学区房，还买学区房考清华北大干啥？
这里面明显有问题。
其实，学区房只是一个概念而已。
炒作学区房的资金，和股市里那些炒作题材概念的游资没有什么区别，都是看似和价值有关，但其实和价值无关。
有一个活生生的案例可以直接戳破学区房的谎言，那就是全国百强中学，鹤岗一中。
如果教育质量越好的学校，学区房就应该越贵，那完全无法解释鹤岗的房价。
堂堂全国百强中学，周边的房价竟然能跌成渣。
鹤岗一中的实力
全国99%以上的中学，高考比不过鹤岗一中。
2005年，鹤岗一中被评选为全国百强中学+全国文明单位。
而今天的鹤岗中学，实力大概也在全国100~200名之间，黑龙江省内绝对前列的名校，相当的强悍。
鹤岗一中的排名这么高，是不是吹出来的呢？
还真不是，鹤岗一中的排名，是靠自己真刀真枪的成绩打出来的。
鹤岗市的人口只有百万出头，鹤岗一中每一届的学生也就1000多人，最高峰时也没突破过2000人。
但鹤岗一中做到了80%以上的本科率和30%以上的重本率，也就是100个鹤岗一中的高三考生，平均大约80个能上本科，30个能上重点大学。
曾被人称之为最容易考进大学的北京，重本率也就30%左右，但房价却是鹤岗的几十倍。
有人曾经将中国大城市的房价和重本率制成了一副图，如果将鹤岗也添加进去的话，那大概是这个效果。
在重本率高的基础上，鹤岗一中的高分考生也多。
2018年黑龙江省的理科状元，叫崔博飞，总分701分，毕业自黑龙江省鹤岗一中。
2016年黑龙江省的理科状元，叫王凯旋，总分709分，毕业自黑龙江省鹤岗一中。
很多人对状元不感冒，因为对黑龙江省不熟，但是你对清华北大的录取名额总熟了吧。
那我就说说鹤岗一中考取清华北大的人数。
2017年，鹤岗市有10人考入清华和北大，其中清华4人，北大6人，名单如下：
一所高中，一年能有10人能考上清华北大，还有2年出过省状元，只要读过高中的人都知道这意味着什么。
给鹤岗一中一个全国100~200强的实力定位，实至名归。
实力这么强的鹤岗一中，学区房的价格肯定贵上天吧。
但实际上，鹤岗一中的学区房，便宜的惨不忍睹。
鹤岗房价的转折点
鹤岗的房价，全国闻名，那是出了名的低。
别的城市里，房价都是几万一平米，鹤岗倒好，是几万一套。
整个鹤岗的房价，低的一塌糊涂。
鹤岗一中的学区房价格，我没查到。
但是在几万一套的城市里，鹤岗一中的学区房也贵不到哪去，绝不可能是几万一平米。
为什么鹤岗的房子这么便宜？
其实在2015年的时候，鹤岗的房价尚属正常，那一年鹤岗的北国明珠、欧洲皇家花园、永丰财富家园等众多新楼盘开盘，均价在每平方米4000多元，只比全国大多数地级市差一点。
但是2016年，在其他地级市翻倍的地产牛市中，鹤岗房价却逆势下跌，直接腰斩还不止。
别的城市，房价从4000/平米涨到了8000/平米乃至于一万多。
而鹤岗，却从4000元/平米跌到了1000~2000元/平米，某些质量和地段不好的房子，崭新的毛坯房甚至能卖到300元/平米。
2016年鹤岗发生了什么？
鹤岗的转折点，不在2016年，而在2013年。
鹤岗曾经是一个很有潜力的城市，这里有工业体系，有煤炭资源，发展前景无限好。
1997年的时候，鹤岗的人口是110万人，当时计划要把鹤岗建设成200万人口的城市。
鹤岗的发展一度顺风顺水，GDP保持了年均10%以上的增长。
2012年，鹤岗市GDP还取得了13.5%增长率的好成绩。
但是在2013年，鹤岗市GDP的增长率骤然下跌到-9.5%，此后多年萎靡不振。
为什么鹤岗市的GDP在2013年突然变脸？
我不是黑龙江那边的人，不太熟悉，目前大多数人把鹤岗市GDP变脸的原因，归咎于东北总体经济的放缓，以及煤炭价格的持续暴跌对于“一煤独大”的鹤岗市经济的重击。
总之，原本计划从110万人建设成200万人的鹤岗市，在经济重创后，人口大量外流。
到现在，人口只剩100万了。
20年的时间，人口反而少了10万。
但当初的规划，是按照200万人建设的。
在本身新商品房数量已经很多的基础上，鹤岗市还大力进行棚户区改造，又造了很多新小区。
人口和地产规模的不匹配，达到某一个临界点后，诱发了鹤岗市房价的暴跌。
跌成了你今天见到的这个样子。
虽然房价突然暴跌了，但鹤岗市一中的教育质量却没有跟着暴跌。
于是鹤岗市一中就成为了一个典型案例，能有力的证明学区房到底该值多少钱。
教育的价值
在今天的中国，上名校是很难的，你如果没有名校的学区房，你家的孩子再聪明也没有用。
不能上好学校，那就是不能上好学校，没有为什么，谁让你没有学区房呢。
鉴于这种一刀切的硬条件，有钱人肯定要挤破头去买学区房啊，谁想让自己的孩子输在起跑线呢。
所以，学区房的价格涨成天价，看起来好像是很有道理的。
在很久之前的中国，上名校也很难，但没那么难。
以前的好中学，你是可以凭成绩考进去的，要是成绩特别好，校领导能跨几个城市来你家里招生，还能开出各种优惠条件，免学费甚至倒贴钱，让你去他们学校读书。
成绩不行的人，甚至都不在同一省份的人，也能交一笔择校费入学。
21世纪初期崛起的黄冈中学，择校费是3年3万块，甭管你是全国哪里人，无视户口，无视学籍，甚至无视成绩，交了钱就能上，这是2000~2002年左右的价格数据，黄冈中学名气最巅峰的时候。
只要交了这笔钱，你就能上全国著名的黄冈中学，别人要买的黄冈密卷，你天天做。
这笔钱虽然多，但并非多的不可接受。
这是名校教育的真实代价。
但择校费这种东西，后来遭到了舆论的猛烈抨击，认为这毁掉了穷人的教育权，现在已经没有名校敢公开明着收了。
暗地里怎么收我不清楚，那属于人脉关系的领域了。
目前公开的规矩，是只允许有学区房的人入读。
这个看起来是不要钱的，对穷人很友好，但实际代价却高的离谱。
一套学区房，动辄几百万，甚至几千万，北京的学区房出现过40万/平的成交价，只要20多平就能破千万总价。
一套学区房，能比周边的同质量小区，贵几百万。
如果按择校费来收，再好的中学，收个十几万也就顶天了。
为什么会出现十几万和几百万这么大的差价？
因为那十几万择校费，是净消耗，花出去就真的花出去了，没了。
但学区房则不一样。
很多买学区房的人说，我没花上千万，我这学区房用完了学位，房价还能涨。
你刚才说的啥？
用完了学位，房价还能涨。
没错，就是这一句。
买学区房，上学那只是顺便的，核心原因是看中了那疯狂的价格增长。
你交择校费，要花十几万。
但别人买学区房一样能上名校，三五年之后卖出，白上了名校，还能再赚几百万。
在如此之大的炒房利益面前，抢学位，那只是顺带的一件事而已。
你也许曾经很疑惑，既然清华北大毕业的买不起学区房，还买学区房考清华北大干啥？
但实际上，人家买学区房是为了赚钱，顺便试试看能不能考清华北大而已。
对于穷人来说，交十几万的择校费上名校和抢几千万的学区房上名校，究竟哪个更划算？
从经济账上来说，是抢学区房更划算，穷人钱少，应该做最划算的事情。
但实际上，抢学区房需要几百万乃至于几千万的基础资金，有这个钱的人还能叫穷人？
只有富人才买得起学区房，或者说炒的起学区房，参与这个游戏并把价格炒高。
对于穷人而言，已经谈不上划算还是不划算的问题了，因为你连参与的资格都没有，不需要操心是否划算。
十几万，很多工薪家庭如果看自家孩子很聪明，觉得有前途，咬咬牙其实还是凑得出来的。
但学区房制度，从根本上断绝了工薪家庭的孩子上好学校的可能性，因为你再咬牙也买不起那上千万的学区房。
但实际上，学区房的价格，和其价值无关。
教育是无价的，但又是有价的。
历史上遍布中国各大名校的择校费，曾经明码实价的标出了教育的价格。
在那个没有政策限制的年代，我们可以认为这个择校费的价格，就是教育的价值。
2002年的黄冈中学，在其名气最巅峰的时候，曾价值3万元/3年，每年一万元。
而今天的鹤岗市一中，那么强的实力和成绩，其学区房却一文不值，一套房买不了大城市一平米。
如果教育真的很值钱，能值几百万，为什么没有大量的人抢购鹤岗市一中的学区房，把孩子往这里送。
很明显，鹤岗一中的房价可以直接证明，教育不值那么多钱。
理论上来说，教育的价值是一个固定值。
比如说私立贵族学校，完全市场化定价，富豪来上是一年十几万，穷人来上也是一年十几万，学校放在北京很贵，但放在武汉也只会便宜一点点。
但是在学区房这里，教育的价值却成了一个相对值。
周边10万/平米，学区房就能卖到13万/平米。
周边1000/平米，学区房就只能卖到1300/平米。
教育的价值差距如此之大，很明显违背了经济原理，因为教育很明显的应该是一个固定价值。
私立贵族中学，同样的师资力量和名气，在北京收费20万/年，来武汉就只收3万/年，你觉得可能吗？
不可能的，来武汉至少也得收15万/年，只是建校成本便宜了一点所以才降了点钱而已。
但是学区房，北京报价40万/平，武汉报价4万/平。
鹤岗更离谱，能报价一两千/平。
很明显，这就是在炒概念，纯粹的泡沫。
给个概念就能涨？
还真是这样。
在炒房领域，能玩的概念不多，被提出来的概念也就学区房概念，开发区概念，雄安概念等等。
但是在股市领域，那概念就多了，炒股有时候ST亏损股不亏钱了，摘个帽都能大涨好几倍，有时候弄个啥莫名其妙的引力波概念又大涨一波。
这和价值有啥关系么？纯粹是哄抬价格，勾引韭菜而已。
只要不跌，参与概念投机的人就会一直爽，所有人都爽，没有任何人付出代价。
但只要跌了。。。
任何概念股，如果没有价值的支撑，最终都是一地鸡毛，从无例外。
学区房虽然是一个看起来很靠谱的概念，但实际支撑它的价值，却少的可怜。
如果能放开择校费，那就能直截了当的看出学区房到底该值多少钱，直接戳破这个谎言的泡沫。
如果不能放开择校费，那我们也可以通过观察鹤岗的房价和鹤岗市一中的教育成果，来倒推出学区房的真实价值。
学区房究竟值多少钱？看看鹤岗一中就知道了
现在的学区房，确实让所有买入的人都爽到了，只涨不跌，从未付出过任何代价。
荷兰郁金香泡沫时期，一支名贵郁金香价格可以达到一个普通人年收入的50倍。
为什么区区一支郁金香，需要让普通人奋斗50年？
潮水退去的时候，你才知道谁在裸泳。
作者：远方青木（YFqingmu）
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